집을 사고팔 때 가장 민감한 부분이 바로 세금입니다. 특히 기존 주택을 팔기 전 새 집을 먼저 구입한 경우, 1가구 2주택으로 분류될 수 있어 양도소득세를 내야 하는 상황이 발생하죠. 하지만 일정 조건을 충족하면 ‘일시적 1가구 2주택 비과세’ 혜택을 받을 수 있습니다. 이 제도는 실거주 목적의 교체 수요를 보호하기 위한 장치로, 알아두면 큰 세금 차이를 만들 수 있습니다.
먼저 기본 개념부터 살펴볼게요. ‘일시적 1가구 2주택’이란 말 그대로 한 가구가 일시적으로 두 채의 주택을 보유한 상태를 뜻합니다. 흔히 새 아파트 입주를 앞두고 기존 주택을 처분하지 못했거나, 자녀 교육·직장 문제 등으로 이사를 미리 한 경우에 해당합니다. 정부는 이러한 사정을 감안해 일정 기간 내 기존 주택을 매도하면 세금 부담을 면제해주고 있습니다.
그럼 구체적인 요건을 볼까요?
2025년 기준으로 새 집을 산 날로부터 2년 이내에 기존 주택을 반드시 팔아야 비과세가 인정됩니다. 단, 새 주택을 취득하기 전 기존 주택을 2년 이상 보유하고, 실제로 거주한 이력이 있어야 합니다. 거주요건은 조정대상지역 여부에 따라 달라지는데, 조정지역이라면 기존 주택을 2년 이상 실거주해야 하고, 비조정지역이라면 보유기간만 2년 이상이면 됩니다.
예를 들어 서울에 있는 아파트를 팔고 수도권 외곽으로 이사하려는 경우, 새 집을 산 날부터 2년 이내에 서울 집을 팔면 비과세가 가능합니다. 반대로 2년을 넘기면 양도세가 부과되고, 기존 집의 시세 차익에 따라 수천만 원에서 억 단위 세금이 나올 수도 있습니다.
또 한 가지 주의할 점은 주택 취득 시점입니다. 새 집을 산 후 기존 집을 파는 경우는 가능하지만, 기존 집을 판 후 새 집을 사는 경우에는 ‘일시적 1가구 2주택’이 아니라 일반 거래로 간주됩니다. 즉, 순서가 바뀌면 비과세 혜택을 받을 수 없다는 뜻이죠.
조정대상지역 내에서의 거래라면 규정이 조금 더 까다롭습니다. 기존 주택을 산 지 1년이 지나야 새 주택을 살 수 있고, 새 주택을 산 날로부터 2년 내 기존 주택을 팔아야 비과세가 유지됩니다. 이 조건 중 하나라도 어기면 양도세가 즉시 부과됩니다.
간혹 “새 집이 분양아파트라 아직 입주를 못했을 때는 어떻게 하나요?”라는 질문도 많습니다. 이 경우에는 입주권이나 분양권을 취득한 시점이 새 주택 ‘취득일’로 간주되며, 입주 시점이 아닌 계약 체결일 기준으로 2년 내 기존 주택을 처분해야 합니다. 입주가 늦어지더라도 법적으로 인정받는 건 계약일 기준이라는 점을 꼭 기억해야 합니다.
비과세 혜택을 받기 위해서는 증빙도 중요합니다. 등기부등본, 전입세대 열람표, 거주 사실을 증명할 수 있는 전기·수도 요금 명세서 등을 함께 보관해두면 좋습니다. 세무서에서는 실제 거주 여부를 확인하기 위해 전입일자와 거주기간을 꼼꼼히 검토하기 때문입니다.
만약 기존 주택이 상속받은 집이거나, 주택 외에 오피스텔을 보유하고 있는 경우에는 조건이 달라질 수 있습니다. 오피스텔이 주거용으로 사용된 사실이 있으면 주택 수에 포함되므로, 이 부분은 세무 전문가의 상담을 받는 것이 안전합니다.
정리하자면, 일시적 1가구 2주택 비과세 요건은 새 집 취득 후 2년 이내 기존 주택 매도, 기존 주택 2년 이상 보유(조정지역은 실거주 포함), 순서 준수(기존→신규 순서 불가) 이 세 가지가 핵심입니다. 이 조건만 지켜도 수천만 원의 세금을 절약할 수 있습니다.
집을 바꾸는 건 단순한 이사가 아니라 세금과 밀접한 문제입니다. 법 규정은 수시로 개정되니, 국세청 홈택스나 세무사 상담을 통해 본인의 상황에 맞는 조건을 미리 확인해두는 게 좋습니다.